Dopo anni di hype e metri quadri venduti come community, il mercato degli spazi condivisi entra nella sua fase più selettiva: meno storytelling, più economia reale
Il Corriere della Sera del 28 aprile ci ha regalato un doppio paginone che, senza troppi giri di parole, suona come un funerale: il coworking in crisi, il modello da rivedere, i grandi nomi che ripensano spazi e strategie. Una narrazione ordinata, coerente, anche credibile se la si osserva da vicino, dentro alcune città e alcuni casi specifici.
Il problema è che, allargando lo sguardo, quella fotografia smette di essere una tendenza e diventa una selezione. E confondere le due cose porta fuori strada.
Perché mentre leggiamo di chiusure, riconversioni e difficoltà, il mercato europeo del coworking supera i 7 miliardi di dollari di valore, cresce a ritmi annuali tra il 10% e il 15% e, soprattutto, mantiene livelli di occupazione medi stabilmente sopra l’80%. In alcuni contesti urbani, gli spazi ben posizionati fanno meglio degli uffici tradizionali, che faticano a tornare ai livelli pre-2020.
Non è esattamente il profilo di un settore in declino. È il profilo di un settore che ha smesso di permettersi errori.
Dove nasce il cortocircuito: il coworking non era un business leggero
Per anni il coworking è stato raccontato come una soluzione agile, flessibile, quasi “leggera”. In realtà, nella sua versione più diffusa, è stato tutto il contrario.
Il modello tipico ha messo insieme contratti di locazione lunghi e rigidi, investimenti iniziali rilevanti per trasformare gli spazi, costi operativi continui e una base clienti strutturalmente instabile. Il risultato è stato un equilibrio economico estremamente sensibile: bastava perdere qualche punto percentuale di occupazione per comprimere margini già sottili.
Quando il lavoro remoto è esploso, molti hanno letto quella fase come una conferma definitiva del modello. In realtà, era una spinta temporanea, non una soluzione strutturale. Appena il mercato si è stabilizzato - con il lavoro ibrido che ha preso il posto dell’emergenza - è tornato il tema centrale: sostenibilità economica.
Ed è lì che una parte del settore ha iniziato a mostrare crepe evidenti.
Il problema non è il coworking. È come è stato costruito
Guardando più da vicino i casi che oggi faticano, emerge un pattern piuttosto chiaro. Non sono in difficoltà gli spazi in quanto tali, ma quelli costruiti su un presupposto fragile: che bastasse riempire un immobile con design, eventi e narrativa per generare valore.
Negli anni dell’hype, il coworking è diventato un prodotto aspirazionale. Spazi curati, community selezionate, eventi continui, posizionamento quasi da club. Tutto molto coerente con l’estetica delle startup e del lavoro creativo, ma meno con la realtà quotidiana della maggior parte dei professionisti e delle aziende.
Il punto è che questo tipo di offerta ha un mercato limitato. Non tanto in termini assoluti, quanto in termini di sostenibilità nel tempo. Perché se per mantenere lo spazio devi mantenere prezzi elevati, e per sostenere quei prezzi hai bisogno di un pubblico specifico e ristretto, la crescita si blocca molto prima di quanto raccontino le presentazioni.
E quando il contesto economico cambia, il primo elemento a essere sacrificato non è la produttività, ma tutto ciò che le sta intorno.
Il cambiamento silenzioso: chi paga oggi il coworking
C’è poi una trasformazione meno visibile ma decisiva.
Il coworking non è più - o non è più principalmente - un luogo per freelance. La domanda si è spostata in modo progressivo verso le aziende, che in alcuni mercati rappresentano ormai oltre il 40% dei clienti.
Questo cambia completamente le regole del gioco. Le aziende non cercano ambienti “ispirazionali”, cercano soluzioni operative. Vogliono flessibilità contrattuale, prevedibilità dei costi, servizi chiari. Sono molto meno sensibili al design e molto più attente alla funzionalità.
In questo passaggio, una parte dell’offerta si è trovata scoperta. Perché era costruita per raccontare una community, non per servire una struttura organizzativa.
E questo spiega perché alcuni spazi pieni fino a ieri oggi faticano a riconvertire la propria base clienti.
Il vero elefante nella stanza: il rendimento immobiliare
C’è però un tema che raramente viene affrontato in modo diretto, e che invece è centrale per capire cosa sta succedendo davvero.
Il coworking, nella maggior parte dei casi, è una destinazione d’uso immobiliare. E come tale compete con alternative molto concrete: residenziale, hospitality, affitti brevi, uffici tradizionali.
Se uno spazio si trova in una zona centrale, in un mercato con domanda turistica o residenziale forte, il confronto è inevitabile. E spesso il coworking perde, non perché non funzioni, ma perché rende meno.
Gli affitti brevi garantiscono flussi più prevedibili e margini più elevati. L’hospitality intercetta una domanda in crescita. Il residenziale, in molte città, ha ripreso forza. In questo contesto, mantenere un coworking richiede una convinzione forte e una gestione molto più sofisticata.
Molte delle chiusure che oggi leggiamo non sono quindi il risultato di un fallimento operativo, ma di una riallocazione del capitale verso usi più redditizi.
Il lavoro ibrido non ha ucciso il coworking. Lo ha reso necessario (ma diverso)
Il paradosso è che proprio il lavoro ibrido, spesso citato come causa della crisi, è in realtà il principale fattore di crescita del settore.
Solo che non alimenta il coworking come lo abbiamo conosciuto.
Non serve più uno spazio “destinazione”, in cui andare una volta a settimana per lavorare e fare networking. Serve una rete diffusa di spazi accessibili, vicini, funzionali, che riducano la distanza tra casa e ufficio senza replicare l’ufficio tradizionale.
È qui che il coworking trova oggi la sua funzione reale: infrastruttura di prossimità per un lavoro che non è più legato a un unico luogo.
Ed è qui che si concentra la crescita più interessante, spesso lontano dai centri più saturi e dai format più costosi.
Una selezione inevitabile (e, forse, salutare)
Se si mettono insieme tutti questi elementi, il quadro diventa meno drammatico e più leggibile.
Non stiamo assistendo alla fine del coworking. Stiamo assistendo alla fine di una fase in cui era possibile:
aprire spazi costosi in posizioni premium, sostenere margini sottili con prezzi elevati e raccontare il tutto come innovazione inevitabile.
Quella fase è finita.
Restano - e probabilmente cresceranno - i modelli che hanno fatto i conti con la realtà: costi sostenibili, domanda concreta, integrazione con il lavoro ibrido e, soprattutto, una proposta di valore chiara.
Perché alla fine, tolta tutta la narrativa, la domanda è molto semplice.
Non se il coworking sia passato di moda.
Ma se, per anni, abbiamo chiamato coworking qualsiasi spazio ben arredato in cerca di un modello economico.
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