Per anni abbiamo discusso di smart working chiedendoci quanti giorni fosse giusto trascorrere in ufficio. La nuova proposta europea sulla casa suggerisce una domanda forse più importante: quanto costa vivere abbastanza vicino al posto nel quale dobbiamo lavorare? La Commissione lega esplicitamente la crisi abitativa alla competitività europea, sostenendo che la difficoltà di trovare un’abitazione accessibile limita la mobilità professionale ed educativa e citando in particolare lavoratori essenziali e studenti che non riescono più a permettersi di vivere nei luoghi nei quali lavorano o studiano. Non è un argomento collaterale. Se una città produce lavoro ma il costo dell’abitazione rende impossibile a una parte dei lavoratori raggiungerlo, la casa diventa a tutti gli effetti un’infrastruttura economica.
L’Affordable Housing Act prova a misurare questa pressione attraverso un metodo comune, partendo dal rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile. Il valore 8 rappresenta una prima soglia, accompagnata normalmente dalla verifica che il rapporto sia cresciuto nel decennio precedente e che la condizione non sia destinata ad attenuarsi nei tre anni successivi; oltre quota 10 non occorre dimostrare l’aumento decennale, ma continua a essere necessaria la valutazione della pressione futura. È un indicatore imperfetto, come qualunque indicatore sintetico, e non significa semplicemente che una casa sia “cara”: il numeratore misura il valore dell’immobile, il denominatore la capacità reddituale. Una città con valori elevati e redditi altrettanto elevati può avere un risultato diverso da una città apparentemente meno costosa ma con redditi molto inferiori. La Commissione consente inoltre di utilizzare diversi indicatori di affordability per altri strumenti di finanziamento, tra cui rent-to-income, mortgage-to-income e housing cost overburden.
Il legame con il lavoro è evidente. Il modello urbano del Novecento e di buona parte dei primi vent’anni di questo secolo ha funzionato sulla concentrazione: imprese, università, servizi qualificati e occupazione attirano persone; le persone aumentano la domanda di abitazioni; il patrimonio e le infrastrutture non sempre reagiscono alla stessa velocità. Non serve attribuire a questa dinamica tutta la responsabilità dello stress abitativo per capire il paradosso: proprio i luoghi nei quali esistono maggiori opportunità possono diventare progressivamente meno accessibili alle persone che dovrebbero coglierle. E quando un infermiere, un insegnante, un giovane professionista o uno studente devono rinunciare a un’opportunità perché non riescono a sostenere il costo di vivere a distanza ragionevole, il problema smette di essere soltanto sociale e diventa una perdita di efficienza economica.
Il mercato italiano del 2026 mostra inoltre che “stress” non significa necessariamente assenza assoluta di contratti. Nel secondo trimestre le compravendite di abitazioni sono rimaste praticamente ferme rispetto al 2025, +0,1%, mentre le nuove locazioni residenziali sono cresciute del 3,1% e del 3,7% nei Comuni ad alta tensione abitativa. Banca d’Italia registra contemporaneamente un’accelerazione dei canoni rispetto al trimestre precedente in buona parte del Paese. Quindi può aumentare il numero dei nuovi contratti e contemporaneamente peggiorare la capacità economica di accedervi. È un dettaglio importante perché sposta la discussione dal semplicistico “non ci sono più case in affitto” a qualcosa di molto più preciso: quali case, a quali canoni, rispetto a quali redditi e soprattutto in quali luoghi.
È qui che lo smart working può avere un ruolo, senza trasformarlo nell’ennesima soluzione miracolosa. Un lavoratore obbligato a raggiungere la stessa sede cinque mattine alla settimana ha un raggio residenziale molto limitato. Con due presenze settimanali quel raggio si allarga. Con due o tre presenze al mese cambia ancora. Non significa automaticamente trasferirsi in un borgo remoto, e sarebbe ingenuo immaginare che il remote working possa ripopolare da solo le aree interne o risolvere la crisi abitativa delle metropoli. La maggioranza delle scelte residenziali dipende anche dal lavoro del partner, dai figli, dalle scuole, dalla sanità, dai trasporti e dalle reti sociali. Ma tra il centro di Milano e un paese di cinquecento abitanti esistono decine di città medie e territori collegati che diventano realistici nel momento in cui il pendolarismo non deve più essere quotidiano.
Forse abbiamo quindi discusso la flessibilità del lavoro partendo dalla variabile sbagliata. Il vantaggio economico dello smart working non è soltanto risparmiare un viaggio o guadagnare un giorno a casa; per una parte della popolazione consiste nel poter scegliere tra un numero maggiore di mercati immobiliari. Questo produce un potenziale effetto sia sulla domanda concentrata nei principali centri sia sulla capacità di altri territori di attrarre lavoratori. Non avverrà ovunque e non avverrà automaticamente, perché la casa economica in un luogo privo di servizi, collegamenti e opportunità familiari rimane una casa poco competitiva. Ma la geografia possibile di chi deve presentarsi a Milano una volta alla settimana è oggettivamente diversa da quella di chi deve farlo ogni mattina.
Anche il nuovo regolamento europeo sugli affitti brevi può essere letto da questa prospettiva. La Commissione non dice che le locazioni turistiche siano la causa generale dello stress; chiede di dimostrarne l’eventuale impatto localmente e permette persino una delimitazione fino al singolo quartiere o a una parte di territorio. È una logica che potrebbe essere applicata anche alla mobilità lavorativa: non esiste una soluzione nazionale uniforme perché non esiste un unico rapporto tra lavoro, redditi, casa e infrastrutture. Una restrizione può avere senso nel quartiere nel quale una quantità significativa di stock residenziale è stata realmente sottratta alla domanda di lungo periodo e molto meno in un altro. Allo stesso modo, un incentivo al remote working può produrre effetti territoriali soltanto dove esistono trasporti, servizi e patrimonio in grado di accogliere una nuova domanda.
La parte forse più importante della proposta europea è infatti quella che affianca alle eventuali limitazioni misure sull’offerta: pianificazione più rapida, nuovi interventi, recupero e conversione degli edifici, ristrutturazioni e investimenti. La Commissione stima inoltre che l’Europa avrà bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni all’anno entro il 2035 per rispondere alla domanda. Nessuna redistribuzione territoriale del lavoro può sostituire questa necessità; può però ridurre, per una parte dei lavoratori, il vincolo secondo cui l’unico mercato immobiliare possibile deve coincidere con il luogo fisico nel quale è concentrata l’occupazione.
La questione quindi non è scegliere tra costruire case e lavorare da remoto. È riconoscere che politiche del lavoro, trasporti e politiche abitative hanno continuato troppo a lungo a ignorarsi. Se il nuovo indicatore europeo ci dirà con maggiore precisione dove l’accesso alla casa è sotto stress, la domanda successiva dovrebbe essere: quante delle persone costrette a competere in quel mercato devono davvero essere lì ogni giorno? Non risolverà tutto. Ma dopo anni trascorsi a discutere se lo smart working debba essere due o tre giorni, forse è finalmente una domanda più interessante.
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